Sorry, this entry is only available in Hungarian. For the sake of viewer convenience, the content is shown below in the alternative language. You may click the link to switch the active language.

LEED zöld épületminősítéssel kapcsolatos korábbi cikkeinkben körbejártuk annak előnyeit, minősítési mechanizmusát, technikai sajátosságait ill. kategóriáit. Mostani összeállításunkkal szeretnénk a tulajdonképpeni legfontosabb kérdésre válaszokat adni, és megmutatjuk, hogyan forintosítható ha irodaházunk LEED minősítését tervezzük. Röviden és tömören: a zöld jobb.

A részletesebb válasz -a clichés érméhez hasonlóan- természetesen kétoldalú:

Egyfelől értelemszerűen vannak költségei a „zöldítésnek”, hiszen például nem mindegy, milyen tetőt alakítunk ki, hány rétegű üvegezést, milyen festéket vagy éppen milyen szaniterelemeket használunk. A HVAC rendszer kialakításáról, az esővízgyűjtésről, megújulóenergia-hasznosításról már nem is beszélve.

Másrészt viszont egyre inkább látszik a világon, hogy növekszik az igény a zöld, fenntartható épületekre, és ma már tetemes forintokban mérhető a társadalmilag felelős cégek azon hajlandósága, hogy egy környezet- és emberközpontúbb ingatlanban tudhassák munkavállalóikat, ill. fogadhassák ügyfeleiket. Ez az ESG, ill. zöld finanszírozás szempontjából is -bár kevésbé egyértelműen forintosítható, mégis- rendkívül fontos, hiszen már szabályozói oldalról is megfogalmazódnak vonatkozó elvárások, sőt már versenyezniük kell a cégeknek a befektetők kegyeiért az ESG megfelelés szempontjából is. Arról nem is beszélve, hogy ezeknek az irodaházaknak a fenntartási költsége -döntően kisebb energia- és vízfelhasználásuk révén- alacsonyabb, ez pedig közvetlen költségmegtakarításként jelenik meg a vállalatoknál.

A világ egyik legnagyobb kereskedelmi ingatlanszolgáltatója, a Cushman & Wakefield, 2021 második negyedévében készített egy felmérést, amelyben az USA irodaház portfólióját vették górcső alá. Annak jártak utána, hogyan alakul a LEED minősített és nem minősített (továbbiakban konvencionális) irodaházak árazása a 2010-2020 között átadott ingatlanoknál.

A fő konklúzió -nem meglepő módon- az lett, hogy a LEED minősítéssel rendelkező ingatlanok egyre értékesebbek azon befektetők számára, akik már figyelembe veszik az ESG szempontrendszerét portfóliójuk kialakításakor.

Ezen túl az alábbi konkrétumokat találták:

  • A LEED minősített épületek alapvetően magasabb áron adhatóak ki. A 2015-2020 közötti bérleti díjakat vizsgálva azt tapasztalták, hogy átlagosan 11.1%-os prémiumot fizettek a minőstett ingatlanok esetében.
  • Mindezért a beruházási költségek is magasabbak voltak, átlagosan 7.43-9.43%-kal kerültek többe a LEED szerinti épületek.
  • A COVID-19 pandémia során – 2020 első negyedévtől – a LEED szerinti irodák átlagos kihasználtsága 90-ről 92%-ra nőtt, míg a konvencionális épületeknél ugyanez 90-ről 88%-ra csökkent.
  • Az utolsó 3 év során, a LEED minősített ingatlanok alapterületre fajlagosított eladási ára átlagosan 21.4%-kal volt magasabb.
  • A vizsgált 10 év alatt a városi régiókban átadott épületek 46%-a már szerzett valamilyen LEED minősítést, ugyanakkor az egész USA-t tekintve még így csak a teljes irodai ingatlanállomány 2.5%-a büszkélkedhet valamely LEED minősítési fokozattal.

Amennyiben magára a ”zöldítés” költségére koncentrálunk (lásd előbbi felsorolás II. pontja), akkor LEED esetében alapvetően az alábbi 3 féle költségtípussal lehet számolni:

  • Tanúsítás díja: Ennek van egy fix alap-, ill. egy alapterülettel arányos összetevője. Az USGBC adatai szerint az átlagos projekt minősítési díj cca. 4,000 USD (kb. 1.4 mHUF) a legelterjedtebb minősítési alrendszerre, de például lakóépületek esetében már pár 100 USD-ből is kijöhetünk.
  • LEED tanácsadói díj: A tervező, ill. projekt csapat támogatása és a befektető érdekeinek képviselete ugyanúgy, mint a LEED specifikus elvárások értelmezése, és a minősítőszervezettel való kapcsolattartás -különösen egy komplexebb projektnél- szakértő bevonását teszi indokolttá. Ennek díja természetesen a munka mennyiségével és komplexitásával arányos.
  • A zöld épület jellegéhez, ill. a LEED elvárásokhoz szükséges anyag-, ill. munkaköltségek. Itt fontos megjegyezni, hogy a manapság már megfelelő tervezéssel, helyszínválasztással, anyagbeszerzéssel racionalizálható, ill. minimalizálható a ”zöldesítéssel” járó esetleges többletköltség.
Kép forrása: The LEED Platinum Perkins&Will offices in San Francisco, USA.

Kép forrása: The LEED Platinum Perkins&Will offices in San Francisco, USA.

Természetesen az, hogy egy adott irodaház esetében a fenti mutatók hogy alakulnak, részletesebb elemzés tárgyát képezi, hiszen egyfelől nem az USA-ban vagyunk, másfelől pedig az ingatlan sajátosságai, a befektetők rizikó hajlandósága és ESG iránti vágya alapvetően döntő fontosságú. Ugyanakkor a trend kétségkívül mutatja, hogy a zöldebb alapvetően jobb.

Esztergály Levente LEED GA

Források:

https://www.usgbc.org/articles/roundup-return-investment-sustainability

https://www.usgbc.org/articles/leed-works-myth-busting

„A fenntarthatóság hatása az irodapiac árazására” (Sustainability’s Impact on Office Investment Pricing. https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/green-is-good-series