Az Urban Land Institute 2018-as elemzésében ismét összegezte az egészséges épület minősítések első tapasztalatait („The business case for healthy buildings – 2018”), most kifejezetten üzleti szempontokat vizsgálva. A WELL Standard minősítést 2014-15 között elsőként megszerző, főként amerikai és brit társaságok érdekes tapasztalatokról számoltak be. Megérte a befektetés? Milyen problémákkal szembesültek az első bevezetők?

A WELL Standard minősítés 2014-ben indult, a program jelenleg 37 országban van jelen, több, mint 120 feletti minősítéssel rendelkező és közel 1000 regisztrált projekttel.

A minősítés költségei egyrészt a koordinációt végző szervezet felé (International Well Building Institute) fizetendő regisztrációs költségből áll, amely 300 000 – 3 000 000 Ft-ig terjedhet az épület vagy irodatér méretétől függően. Ez az összeg tartalmazza a folyamatos háttér támogatást a megrendelő és független szakértője számára: a minősítéshez szükséges dokumentáció összegyűjtésétől a műszaki jellegű kérdésekig, valamint az intézet minősítő szakembere által történő helyszíni ellenőrzést is. Az ellenőrzés méréseket, mintavételeket is tartalmaz, ezzel biztosítva a legfontosabb paraméterek betartását. Emellett WELL szakértő is segítheti a folyamatot, hiszen a rendszer mélyreható ismerete nehezen elvárható egy belső munkatárstól a kezdetektől fogva. Ám ez a külső szakmai támogatás nagy segítség a munkatársak hatékony bevonásában, a célok és a valódi elvárások pontosabb beazonosításában, tehát végső soron a valódi well-being elérésében is, a dokumentációs kötelezettség teljesítése mellett. A projekteket 3 évente kell újra minősíteni, amely egy kb. 700 000 Ft-os díjért történik. 

A költségek másik csoportja nehezebben beazonosítható, hiszen ez a kialakítási költségre rakódik rá. A 2014-15-ben minősített projekteknél ez a szám átszámítva 2 900-11 600 Ft/m² addicionális költséget jelentett a társaságok szerint. Az egyik legnagyobb tétel az open-office kialakítású irodaterek akusztikai követelményeknek való megfeleltetése volt, valamint a gépészet (frisslevegő ellátás és szabályozási zónák) megfelelő kialakítása.  Jelentősebb költségként számoltak be a nagyobb, kényelmesebb étkezőterek kialakításával kapcsolatosan és a csoki- és egyéb egészségtelen nasi automaták egészségesebb alternatívákkal történő helyettesítéséről. 

Magyarországon az új irodaházak közül látjuk, hogy 8 olyan projekt van, amely core and shell fázisban meg szeretné szerezni a WELL minősítést, azaz már beregisztrálták a projektet a minősítésre, illetve már megszerezték az előminősítést. A minősítés egyik legfontosabb eleme a központi gépészeti rendszer kialakításán alapuló emelt szintű belső levegő minőség és friss levegő ellátás biztosítása. Ezt az épületek kialakításakor már megépítik a beruházók, így a bérlők feladata a belső kialakításra korlátozódik, csökkentve a többlet beruházási költségeket.

Az irodai környezet egészség és wellbeing szempontú átalakításának költségeit a humán költségekkel, illetve azok csökkenésével érdemes szembeállítani. Bár a munkavállalók hatékonyabb munkavégzését nehéz számszerűsíteni, a HR osztályok a betegszabadsággal, hiányzással töltött napokat, a munkavállalói fluktuációt és az új munkatársak könnyebb bevonzását tudják számszerűsíteni, így ezek a mutatók segítenek az összehasonlításban.

A legtöbb WELL minősítést az irodatereket bérlő cégek indították, új beköltözés illetve iroda átalakítás kapcsán tartották fontosnak ezt a lépést. A megkérdezett társaságok mindegyike megerősítette, hogy már – a munkatársak fluktuációjában tapasztalható – 1-2%-os csökkenés is önmagában megéri a befektetett átlagosan 3 000-5 000 Ft/m² egyszeri kialakítási többlet költséget. Legalább ekkora csökkenésről mindenki be tudott számolni, mellyel elkerülték a munkatársak elvesztését, valamint újak keresésének, képzésének költsége sem merült így fel.

Az 1-2%-os munkahatékonyság növekedést is alá tudták támasztani az elégedett, jó közérzetű munkatársaknak köszönhetően, ami ugyancsak számszerűsíthetően jó befektetésnek bizonyult a cégek részéről.

A Skanska doncasteri irodájának tapasztalatai a WELL Standard bevezetése után:
– átlagosan 3,5 nappal kevesebb volt a munkatársak betegség miatti hiányzása 2015-ben;
– 20%-kal emelkedett a munkatársak elégedettsége, a belső levegő minőséget és a természetes fényt emelték ki a legtöbben.

A CBRE több irodájában is WELL minősítést szerzett. Vannak ezek közül újépítésű irodaházban kialakított irodaterek, ezek többlet beruházási költsége nagyságrendileg 5%-kos többletet jelentett az irodakialakítás során. Van azonban egy 1980-as építésű irodaház, ahol a CBRE irodaterét külön új gépészeti rendszerrel látták el, belső építészeti átalakításokra is szükség volt, így 15%-ban határozták meg a WELL követelmények okán felmerült többlet költséget.

Összehasonlításul, egy LEED Gold szintű épület esetén is 4-5% többlet költséggel számolnak a beruházók, amely felett a WELL már nem jelent kialakítási többlet költséget. Az ARUP irodájának WELL szerinti kialakítása 1 000 Ft/m²-es költséggel járt, míg a LEED minősítés a fejlesztés 2-3%-át jelentette plusz beruházási költségként. Az ARUP az elsők között volt a WELL Standard szerinti irodák sorában, így alacsonyabb költségek merültek fel a minősítése során, jelentős kedvezményeket tudott elérni. Az ARUP 0,5%-os prémiumban számszerűsítette a WELL minősítés hozzáadott értékét a projekthez, amely legalább 0,5% produktivitás növekedést jelent a munkatársaknál is. A tényezők igazolására felméréseket végeztek a következő eredményekkel:

• A munkatársak 83%-a úgy nyilatkozott, hogy az új iroda támogatja a kreatív gondolkodást és a kollaborációt. A régi irodában csak 37% gondolta így.
• Több, mint kétharmaduk szerint a produktivitást pozitívan befolyásolta az új környezet, főleg a komfortos kialakítást, más térkihasználást, fényt, levegő minőséget nevezték meg. Korábban ez mindössze 8%-os arány volt!
• 43% érezte az új irodában egészségesebbnek magát, míg korábban csak 2%!

Tanácsadóként, az MN6 Energiaügynökség WELL konzulense segíthet Önnek is meghatározni az elvárásokat, a megfelelő irodai komfort kialakítását és a minősítés lefolytatását. 

[:en]

Az Urban Land Institute 2018-as elemzésében ismét összegezte az egészséges épület minősítések első tapasztalatait („The business case for healthy buildings – 2018”), most kifejezetten üzleti szempontokat vizsgálva. A WELL Standard minősítést 2014-15 között elsőként megszerző, főként amerikai és brit társaságok érdekes tapasztalatokról számoltak be. Megérte a befektetés? Milyen problémákkal szembesültek az első bevezetők?

A WELL Standard minősítés 2014-ben indult, a program jelenleg 37 országban van jelen, több, mint 120 feletti minősítéssel rendelkező és közel 1000 regisztrált projekttel.

A minősítés költségei egyrészt a koordinációt végző szervezet felé (International Well Building Institute) fizetendő regisztrációs költségből áll, amely 300 000 – 3 000 000 Ft-ig terjedhet az épület vagy irodatér méretétől függően. Ez az összeg tartalmazza a folyamatos háttér támogatást a megrendelő és független szakértője számára: a minősítéshez szükséges dokumentáció összegyűjtésétől a műszaki jellegű kérdésekig, valamint az intézet minősítő szakembere által történő helyszíni ellenőrzést is. Az ellenőrzés méréseket, mintavételeket is tartalmaz, ezzel biztosítva a legfontosabb paraméterek betartását. Emellett WELL szakértő is segítheti a folyamatot, hiszen a rendszer mélyreható ismerete nehezen elvárható egy belső munkatárstól a kezdetektől fogva. Ám ez a külső szakmai támogatás nagy segítség a munkatársak hatékony bevonásában, a célok és a valódi elvárások pontosabb beazonosításában, tehát végső soron a valódi well-being elérésében is, a dokumentációs kötelezettség teljesítése mellett. A projekteket 3 évente kell újra minősíteni, amely egy kb. 700 000 Ft-os díjért történik. 

A költségek másik csoportja nehezebben beazonosítható, hiszen ez a kialakítási költségre rakódik rá. A 2014-15-ben minősített projekteknél ez a szám átszámítva 2 900-11 600 Ft/m² addicionális költséget jelentett a társaságok szerint. Az egyik legnagyobb tétel az open-office kialakítású irodaterek akusztikai követelményeknek való megfeleltetése volt, valamint a gépészet (frisslevegő ellátás és szabályozási zónák) megfelelő kialakítása.  Jelentősebb költségként számoltak be a nagyobb, kényelmesebb étkezőterek kialakításával kapcsolatosan és a csoki- és egyéb egészségtelen nasi automaták egészségesebb alternatívákkal történő helyettesítéséről. 

Magyarországon az új irodaházak közül látjuk, hogy 8 olyan projekt van, amely core and shell fázisban meg szeretné szerezni a WELL minősítést, azaz már beregisztrálták a projektet a minősítésre, illetve már megszerezték az előminősítést. A minősítés egyik legfontosabb eleme a központi gépészeti rendszer kialakításán alapuló emelt szintű belső levegő minőség és friss levegő ellátás biztosítása. Ezt az épületek kialakításakor már megépítik a beruházók, így a bérlők feladata a belső kialakításra korlátozódik, csökkentve a többlet beruházási költségeket.

Az irodai környezet egészség és wellbeing szempontú átalakításának költségeit a humán költségekkel, illetve azok csökkenésével érdemes szembeállítani. Bár a munkavállalók hatékonyabb munkavégzését nehéz számszerűsíteni, a HR osztályok a betegszabadsággal, hiányzással töltött napokat, a munkavállalói fluktuációt és az új munkatársak könnyebb bevonzását tudják számszerűsíteni, így ezek a mutatók segítenek az összehasonlításban.

A legtöbb WELL minősítést az irodatereket bérlő cégek indították, új beköltözés illetve iroda átalakítás kapcsán tartották fontosnak ezt a lépést. A megkérdezett társaságok mindegyike megerősítette, hogy már – a munkatársak fluktuációjában tapasztalható – 1-2%-os csökkenés is önmagában megéri a befektetett átlagosan 3 000-5 000 Ft/m² egyszeri kialakítási többlet költséget. Legalább ekkora csökkenésről mindenki be tudott számolni, mellyel elkerülték a munkatársak elvesztését, valamint újak keresésének, képzésének költsége sem merült így fel.

Az 1-2%-os munkahatékonyság növekedést is alá tudták támasztani az elégedett, jó közérzetű munkatársaknak köszönhetően, ami ugyancsak számszerűsíthetően jó befektetésnek bizonyult a cégek részéről.

A Skanska doncasteri irodájának tapasztalatai a WELL Standard bevezetése után:
– átlagosan 3,5 nappal kevesebb volt a munkatársak betegség miatti hiányzása 2015-ben;
– 20%-kal emelkedett a munkatársak elégedettsége, a belső levegő minőséget és a természetes fényt emelték ki a legtöbben.

A CBRE több irodájában is WELL minősítést szerzett. Vannak ezek közül újépítésű irodaházban kialakított irodaterek, ezek többlet beruházási költsége nagyságrendileg 5%-kos többletet jelentett az irodakialakítás során. Van azonban egy 1980-as építésű irodaház, ahol a CBRE irodaterét külön új gépészeti rendszerrel látták el, belső építészeti átalakításokra is szükség volt, így 15%-ban határozták meg a WELL követelmények okán felmerült többlet költséget.

Összehasonlításul, egy LEED Gold szintű épület esetén is 4-5% többlet költséggel számolnak a beruházók, amely felett a WELL már nem jelent kialakítási többlet költséget. Az ARUP irodájának WELL szerinti kialakítása 1 000 Ft/m²-es költséggel járt, míg a LEED minősítés a fejlesztés 2-3%-át jelentette plusz beruházási költségként. Az ARUP az elsők között volt a WELL Standard szerinti irodák sorában, így alacsonyabb költségek merültek fel a minősítése során, jelentős kedvezményeket tudott elérni. Az ARUP 0,5%-os prémiumban számszerűsítette a WELL minősítés hozzáadott értékét a projekthez, amely legalább 0,5% produktivitás növekedést jelent a munkatársaknál is. A tényezők igazolására felméréseket végeztek a következő eredményekkel:

• A munkatársak 83%-a úgy nyilatkozott, hogy az új iroda támogatja a kreatív gondolkodást és a kollaborációt. A régi irodában csak 37% gondolta így.
• Több, mint kétharmaduk szerint a produktivitást pozitívan befolyásolta az új környezet, főleg a komfortos kialakítást, más térkihasználást, fényt, levegő minőséget nevezték meg. Korábban ez mindössze 8%-os arány volt!
• 43% érezte az új irodában egészségesebbnek magát, míg korábban csak 2%!

Tanácsadóként, az MN6 Energiaügynökség WELL konzulense segíthet Önnek is meghatározni az elvárásokat, a megfelelő irodai komfort kialakítását és a minősítés lefolytatását. 

[:]