Nem is olyan nehéz, mint gondolnánk…

Az amerikai energetikai minisztérium legfrissebb felméréséből kiderül, hogy az USA teljes energiafogyasztásának 20%-a a kereskedelmi és ipari ingatlanokban történik, amelyeknek fele bérelt terület.

Ahhoz, hogy a bérelt ingatlanokban energiahatékonyságot segítő intézkedések valósuljanak meg, két dolognak kell teljesülnie a felmérés alapján. Először is a projektnek gazdaságilag megtérülőnek kell lennie, másrészt meg kell találni azt a területet, ahol a bérlő és bérbeadó érdekei egyeznek.

Az első feltétel nem is kétséges, hiszen a zöld minősítéssel rendelkező épületek 10-40%-kal kevesebb energiát használnak a hagyományos, minősítéssel nem rendelkező épületeknél. Sőt, a legtöbb ilyen projekt esetében rövid, 2-5 éves megtérülési idővel lehet kalkulálni, és a beruházó 6-10% felárral tudja a korszerűbb, hatékonyabban üzemeltethető ingatlanokat értékesíteni.

Vannak azonban egyéb, nem közvetlen gazdasági előnyök is, amelyeket érdemes figyelembe venni. Ilyenek pl. hogy az energiahatékonyságért tett erőfeszítések pozitívan alakítják a bérlő és bérbeadó cégek arculatát, az energiatudatos cégek pedig általában jobb, megbízhatóbb bérlőnek minősülnek, amely bérbeadói oldalról fontos szempont.

A téma nem hely specifikus, hazánkban is felmerülnek ezek a kérdések.

A legfőbb nehézség, amivel bérlőnek és bérbeadónak meg kell küzdenie a bérlemény hatékonyabb energiafelhasználása érdekében, hogy a célok és a prioritások néha nem egyeznek a két oldalon. A bérleti struktúrák különbözőek, ezért a legfontosabb probléma, hogy egy beruházás eredményeként a bérlő vagy bérbeadó oldalán keletkezik-e a megtakarítás. Ez sokszor akadálya az ilyen beruházások megvalósulásának, sőt, ha a bérleti szerződés szabályozza is az esetleges beruházások feltételeit, a bérlők tartanak az ingatlan értékét növelő beruházások megvalósításától, nehogy ezáltal a bérbeadó más bérleti díj kategóriába sorolja ezt követően az ingatlant. Az almérők hiánya megnehezíti a folyamatot. Az épületfelügyeleti rendszer nélküli épületeknél a bérlők között valamilyen szisztéma szerint történik a költségek felosztása, így egy-egy beruházás kapcsán előfordulhat, hogy más bérlők is profitálnak a felújítás hasznából, ami ugyancsak le tudja hűteni a projektek iránti lelkesedést.

Mindezek jól ismert akadályok az energiahatékonysági kezdeményezések előtt. A jó hír viszont az, hogy egyre több bérlő akar és tud is megoldást találni ezekre a rendszerszintű akadályokra.

Általában a teljes bérleti időszak mind a 4 fázisában – az ingatlankeresés időszaka, a tervezés, a bérlői igények szerinti belső kialakítás, majd az üzemeltetés során – fontos az energiahatékonysági szempontokat figyelembe venni. A bérlemények keresésekor már fontos lenne az épületek pontos műszaki specifikációinak megismerése. Ebből a szempontból egyre jobb a helyzet, több értékelhető információ áll rendelkezésre az épületekről a bérlők számára is. Működő almérő rendszerrel rendelkező épületek minden esetben előnyt kell, hogy élvezzenek a kiválasztás során. A tervezési fázisban a bérlők az energiahatékonyságot emelő műszaki paraméterekre fókuszálnak, ez a kiindulási helyzet. A beköltözés utáni bérleti időszak a legproblémásabb, hiszen akkor kell a bérlőnek meggyőződnie a hatékony üzemeltetésről, a tervek szerinti megvalósulásról. Ilyenkor, ha a bérlő nem elég körültekintő, az üzemeltetésen, beállításokon, a projektek megvalósulásán elúszhat a megtakarítás egy része.

Hosszú listát lehetne összeállítani az ellenőrizendő területekről, folyamatokról. Ilyen pl., hogy a hűtő-légkezelő rendszerek beállításai és üzemeltetési gyakorlata a megállapodás szerint történik-e. Gyakran szembesülünk azzal, hogy a nyári időszakban a léghűtés 24 órában azonos hőmérsékleten üzemel, figyelmen kívül hagyva a valós igényeket. Ebben az esetben is lehet további intézkedésekkel segíteni a cél elérését, pl. a takarítást a munkaidő utáni meghatározott időszakra szorítani, ezzel biztosítva a központi gépészeti rendszerek minimális üzemeltetési idejét.

Előfordul, hogy a fűtés beindítása nem függeszti föl a klímahasználatot, ugyanis sok esetben azzal próbálják kompenzálni az esetleges túlfűtést. Természetesen gyakorlatunkban van megoldás ezeknek a beidegződéseknek a megváltoztatására.

Bérlőként fontos, hogy meggyőződjünk róla, hogy az almérő rendszer pontosan legyen kiépítve, biztosítva, hogy kizárólag az általunk igényelt terület energiafelhasználását kompenzáljuk.

Másrészt a komfort és az energiahatékonysági szempontok alapján érdekes lehet a dolgozók egyéni igényeinek figyelembe vétele a bérelt területek kialakításakor, a munkatársak helyeinek kiválasztásakor, így biztosítva a hatékony munkavégzést.

Összegezve elmondhatjuk, hogy az amerikai piacon tapasztaltak a magyarországi bérelt ingatlan állománynál is érvényesek. Mind a bérlő mind a bérbeadó felelős és tehet is az energiahatékonysági célok és egyben a kellemesebb munkahelyi komfort kialakításáért, ezért egyik fél sem kizárólagosan felelős, az együttműködés nagyon fontos.