Lead:
Megújul a CRREM, azaz az ingatlan befektetések karbon kockázat elemzési modellje. Az építési ágazatban óriási probléma az adathiány, egy ingatlan befektetés értékét nehéz meghatározni anélkül, hogy megvizsgálnánk, milyen szinten áll az ingatlan a jövőbeni dekarbonizációs és energetikai követelményszintekhez képest, magyarul hány év múlva kell óriási beruházási költségekkel számolni, annak érdekében, hogy ingatlanunk értékálló befektetés maradjon. Az MN6 Energiaügynökségnél a vállalati ingatlanállomány dekarbonizációs stratégiájának hasznos eszközeként tekintünk a Carbon Risk Real Estate Monitor modelljére, amely most jelentős átalakulás előtt áll, és komoly adatbázist hozott létre országokra és ingatlantípusokra bontva.
Az éghajlatváltozás elleni küzdelem ma már nem csupán környezetvédelmi ügy, hanem az ingatlanpiac egyik legmeghatározóbb kockázati tényezője. Ebben a változó környezetben a CRREM módszertana válhat az egyik globális mérőeszközzé, amely segít az ingatlantulajdonosoknak és befektetőknek eligazodni a szigorodó szabályozások és a klímacélok világában, tehát könnyebben beazonosíthatják, hogy a befektetésük kiállja-e az idő próbáját, vagy jelentősen csökken az ingatlanuk piaci értéke. Az excel alapú CRREM modellt már évek óta használjuk az MN6 szakértői csapatával, főként ingatlan portfoliók jövőbeni dekarbonizációs kockázatainak felmérésére, azonban a fejlesztés most mérföldkőhöz érkezett, és az excel alapú számítás helyett megszületett a CRREM Library.
Mi az a CRREM és ki és miért használja?
A Carbon Risk Real Estate Monitor projekt egy kalkulációs modell, amelyet a világ legnagyobb ingatlanpiaci szereplői és pénzintézetei használnak a tőkeallokációs döntések megalapozásához és a szigorodó klímacélokhoz való igazodáshoz. A modell összetettsége és a vizsgálandó ingatlan portfolió adatainak összegyűjtése valamint a szükséges energiahatékonysági beruházások beazonosítása kapcsán a folyamatot tanácsadóként szoktuk segíteni.
Épületek CRREM elemzése miért fontos számunkra?
Szakmai szemmel azért érdekes számunkra, mert ez a módszer hidat tud képezni a pénzügyi tervezés és a klímatudomány között. Egy közös módszertan szerinti értékelés mindenkinek segíthet, legyen szó alapkezelőkről, kockázatkezelőkről vagy ingatlanértékelőkről. Laikus szemmel, ha felhasználói oldalról vizsgáljuk, akkor a CRREM egy viszonyítási pont vagy bizonyítvány az ingatlantulajdonosok számára az ingatlanuk fenntarthatósági állapotáról, értékállóságáról.
- Útvonal (Pathway) és célkitűzés: Az épületet hozzárendelik egy specifikus dekarbonizációs útvonalhoz, amely megmutatja az adott évben megengedett maximális kibocsátást.
- Az eltérés évének meghatározása: Ez a legfontosabb kimenet, amely megmutatja, mikor lépi át az épület kibocsátása a megengedett keretet.
A CRREM portfóliószintű aggregációs folyamata az egyedi ingatlanok adatait vonja össze egyetlen stratégiai mutatószámba az alábbi négy lépésben:
- Ingatlanok súlyozása: Minden eszközt a saját alapterülete (gross internal area) alapján súlyoznak a portfólión belüli részesedése szerint az arányos elemzés érdekében.
- Összesített intenzitás számítása: Meghatározzák a teljes portfólió aktuális karbon- és energia-intenzitását az egyedi eszközök értékeinek súlyozott átlagaként.
- Súlyozott portfólió-útvonal felépítése: Az egyedi ingatlanokhoz tartozó különböző dekarbonizációs útvonalakat (pathways) egyetlen, a portfólió összetételét tükröző referencia-görbévé vonják össze.
- Portfólió eltérési évének azonosítása: A súlyozott teljesítményt összevetik a súlyozott útvonallal, hogy megállapítsák azt az évet, amikor az egész portfólió szintjén fellép a klímacéloktól való elmaradás kockázata.
A dekarbonizációs útról való letérés nem jelent azonnal csődöt. Az ingatlan, mint eszköz továbbra is rendelkezik maradványértékkel. Az eltérés egy early warning system (korai figyelmeztető rendszer) tehát egy figyelmeztetés, amely jelzi az elvárásoktól való elmaradást.
CRREM Library
Az excel alapú számításí módszert a CREEM könyvtár fogja váltani, ami jelenleg még béta verzióban üzemel a CRREM oldalán. A tudomány és a mögöttes számítási módszer nem változik. A személyre szabott megközelítés helyett egy átfogó módszertan kialakítása a cél.
A CRREM Library (Könyvtár) használata azért jelent komoly előrelépést az Excel-alapú eszközhöz képest, mert jóval nagyobb átláthatóságot és hitelességet biztosít a piaci szereplők számára. Míg a korábbi táblázatban a számítási folyamatok és képletek gyakran rejtve maradtak, az új rendszerben a dekarbonizációs adatok és a módszertani logika teljesen elkülönülnek, így az eredmények könnyebben auditálhatók és ellenőrizhetők. A váltás másik fő előnye a méretezhetőség. A nagy, akár több száz épületből álló ingatlanportfóliók kezelése Excelben lassú és nehézkes volt, a Könyvtár adatai azonban közvetlenül integrálhatók a modern ESG-szoftverekbe és vállalatirányítási rendszerekbe, lehetővé téve az automatizált és valós idejű elemzéseket. A rendszer emellett drasztikusan csökkenti a hibaarányt, mivel a manuális adatbevitel helyett a felhasználók a rendelkezésre bocsátott, kidolgozott mintapéldák (Worked Examples) segítségével hitelesíthetik saját számításaik pontosságát a hivatalos standardhoz képest. Végül a Library sokkal nagyobb szakmai rugalmasságot nyújt azáltal, hogy pontos módszertant ad az olyan összetett tényezők kezelésére is, mint az üresedési ráták vagy az időjárási normalizálás.
Országonkénti és épülettípusonkénti benchmark adatokat tartalmaz az adatbázis, Magyarország esetében pl. 11 ingatlan típus és ezekhez tartozó alapterület alapú CO2 kibocsátási vagy energiafogyasztási adat szerepel a modellben a hűtött raktártól a szállodáig.
Globális szakmai standard és technológiai nyitottság
A CRREM alkalmazása bár jogilag nem kötelező, viszont közös nyelvet biztosít az ingatlanpiaci szereplők számára. A rendszer tudományos alapjai lehetővé teszik, hogy a világ bármely pontján azonos módszertan szerint, egy közös nevező mentén határozzák meg az épületek CO2-kibocsátását és jövőbeni energiahatékonysági beruházási igényét.
Proaktív megközelítés
A metódus lehetővé teszi, hogy az ingatlan tulajdonos előre tudjon tervezni és ne utólag próbáljon meg alkalmazkodni a szigorodó törvényekhez. A bankok és hitelezők számára a CRREM-alapú elemzés garanciát jelent az ingatlan hosszú távú fedezeti értékére, ami kedvezőbb hitelkamatokat és jobb finanszírozási feltételeket eredményezhet.
Összegezve
A CRREM Alapítvány 2026. július 1-jén kivezeti a CRREM weboldalán elérhető ingyenes, Excel-alapú számítási segédeszközét, amely helyett a CRREM egy nyílt hozzáférésű könyvtárban teszi közzé az eszköz mögöttes adatkészleteit, beleértve az útvonalakat és a kibocsátási tényezőket, valamint a túlzott kibocsátást jelentő év (Misalignment Year) kiszámításához szükséges átlátható számítási útmutatót.
Hivatkozások:
https://crrem.org/wp-content/uploads/crrem-library/assessment-guide-v1.01.pdf
https://crrem.org/news-article/crrem-misalignment-year/
https://crrem.org/news-article/retiring-the-eu-project-excel-tool/
