LEED zöld épületminősítéssel kapcsolatos korábbi cikkeinkben körbejártuk annak előnyeit, minősítési mechanizmusát, technikai sajátosságait ill. kategóriáit. Mostani összeállításunkkal szeretnénk a tulajdonképpeni legfontosabb kérdésre válaszokat adni, és megmutatjuk, hogyan forintosítható ha irodaházunk LEED minősítését tervezzük. Röviden és tömören: a zöld jobb.

A részletesebb válasz -a clichés érméhez hasonlóan- természetesen kétoldalú:

Egyfelől értelemszerűen vannak költségei a „zöldítésnek”, hiszen például nem mindegy, milyen tetőt alakítunk ki, hány rétegű üvegezést, milyen festéket vagy éppen milyen szaniterelemeket használunk. A HVAC rendszer kialakításáról, az esővízgyűjtésről, megújulóenergia-hasznosításról már nem is beszélve.

Másrészt viszont egyre inkább látszik a világon, hogy növekszik az igény a zöld, fenntartható épületekre, és ma már tetemes forintokban mérhető a társadalmilag felelős cégek azon hajlandósága, hogy egy környezet- és emberközpontúbb ingatlanban tudhassák munkavállalóikat, ill. fogadhassák ügyfeleiket. Ez az ESG, ill. zöld finanszírozás szempontjából is -bár kevésbé egyértelműen forintosítható, mégis- rendkívül fontos, hiszen már szabályozói oldalról is megfogalmazódnak vonatkozó elvárások, sőt már versenyezniük kell a cégeknek a befektetők kegyeiért az ESG megfelelés szempontjából is. Arról nem is beszélve, hogy ezeknek az irodaházaknak a fenntartási költsége -döntően kisebb energia- és vízfelhasználásuk révén- alacsonyabb, ez pedig közvetlen költségmegtakarításként jelenik meg a vállalatoknál.

A világ egyik legnagyobb kereskedelmi ingatlanszolgáltatója, a Cushman & Wakefield, 2021 második negyedévében készített egy felmérést, amelyben az USA irodaház portfólióját vették górcső alá. Annak jártak utána, hogyan alakul a LEED minősített és nem minősített (továbbiakban konvencionális) irodaházak árazása a 2010-2020 között átadott ingatlanoknál.

A fő konklúzió -nem meglepő módon- az lett, hogy a LEED minősítéssel rendelkező ingatlanok egyre értékesebbek azon befektetők számára, akik már figyelembe veszik az ESG szempontrendszerét portfóliójuk kialakításakor.

Ezen túl az alábbi konkrétumokat találták:

• A LEED minősített épületek alapvetően magasabb áron adhatóak ki. A 2015-2020 közötti bérleti díjakat vizsgálva azt tapasztalták, hogy átlagosan 11.1%-os prémiumot fizettek a minőstett ingatlanok esetében.
• Mindezért a beruházási költségek is magasabbak voltak, átlagosan 7.43-9.43%-kal kerültek többe a LEED szerinti épületek.
• A COVID-19 pandémia során – 2020 első negyedévtől – a LEED szerinti irodák átlagos kihasználtsága 90-ről 92%-ra nőtt, míg a konvencionális épületeknél ugyanez 90-ről 88%-ra csökkent.
• Az utolsó 3 év során, a LEED minősített ingatlanok alapterületre fajlagosított eladási ára átlagosan 21.4%-kal volt magasabb.
• A vizsgált 10 év alatt a városi régiókban átadott épületek 46%-a már szerzett valamilyen LEED minősítést, ugyanakkor az egész USA-t tekintve még így csak a teljes irodai ingatlanállomány 2.5%-a büszkélkedhet valamely LEED minősítési fokozattal.

Amennyiben magára a ”zöldítés” költségére koncentrálunk (lásd előbbi felsorolás II. pontja), akkor LEED esetében alapvetően az alábbi 3 féle költségtípussal lehet számolni:

• Tanúsítás díja: Ennek van egy fix alap-, ill. egy alapterülettel arányos összetevője. Az USGBC adatai szerint az átlagos projekt minősítési díj cca. 4,000 USD (kb. 1.4 mHUF) a legelterjedtebb minősítési alrendszerre, de például lakóépületek esetében már pár 100 USD-ből is kijöhetünk.
• LEED tanácsadói díj: A tervező, ill. projekt csapat támogatása és a befektető érdekeinek képviselete ugyanúgy, mint a LEED specifikus elvárások értelmezése, és a minősítőszervezettel való kapcsolattartás -különösen egy komplexebb projektnél- szakértő bevonását teszi indokolttá. Ennek díja természetesen a munka mennyiségével és komplexitásával arányos.
• A zöld épület jellegéhez, ill. a LEED elvárásokhoz szükséges anyag-, ill. munkaköltségek. Itt fontos megjegyezni, hogy a manapság már megfelelő tervezéssel, helyszínválasztással, anyagbeszerzéssel racionalizálható, ill. minimalizálható a ”zöldesítéssel” járó esetleges többletköltség.

Természetesen az, hogy egy adott irodaház esetében a fenti mutatók hogy alakulnak, részletesebb elemzés tárgyát képezi, hiszen egyfelől nem az USA-ban vagyunk, másfelől pedig az ingatlan sajátosságai, a befektetők rizikó hajlandósága és ESG iránti vágya alapvetően döntő fontosságú. Ugyanakkor a trend kétségkívül mutatja, hogy a zöldebb alapvetően jobb.

Esztergály Levente LEED GA

Források:

https://www.usgbc.org/articles/roundup-return-investment-sustainability

https://www.usgbc.org/articles/leed-works-myth-busting

„A fenntarthatóság hatása az irodapiac árazására” (Sustainability’s Impact on Office Investment Pricing. https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/green-is-good-series

[:]