Az ingatlanbefektetési szektor transzparenciája valóban növelheti a fenntarthatóságot? Az ESG megfelelés és EU Taxonómia bevezetésének várható hatásai az ingatlanszektorra
Az ingatlanágazat teljes értékláncát érinti az SFDR és a taxonómiai rendelet szabályozási hatása. Közvetlenül (elsősorban ingatlanalapok, nyugdíjalapok, ingatlanalap kezelők) vagy közvetetten (pl. projektfejlesztők, vagyonkezelők) valamennyi ingatlanpiaci szereplő számára kihívást jelent. A Freshfields Bruckhaus Deringer nemzetközi jogi iroda elemzése alapján összesítjük, mi vár az ingatlanpiaci és a pénzügyi intézményekre a következő évben.
- Átláthatóság
A közzétételi kötelezettségek feltétele, hogy a fenntarthatósági adatokat gyűjteni, értékelni, és a befektetők felé érthetően prezentálni is szükséges. Bár a pénzügyi piaci szereplőknek és a pénzügyi tanácsadóknak 2021. március 10-től alkalmazniuk kell a közzétételekre vonatkozó rendelkezések jelentős részét, a Bizottság elhalasztotta az SFRD szabályozástechnikai standardok (RTS) alkalmazásának időpontját 2022. januárról július 1-jére. Az ingatlanpiaci és pénzügyi piaci szereplők számára már most kiemelt fontosságú a kötelezettségek körének megismerése, a hiányosságok felmérése. A jövőben az ingatlanalapoknak weboldalukon közzé kell tenniük stratégiájukat a fenntarthatósági kockázatok befektetési döntéseikre és a befektetési tanácsadásra vonatkozóan. Hamarosan olvashatunk arról, hogy mit tekintenek a befektetésekre veszélyes hatásoknak, milyen kötelezettségeket vállaltak magukra nézve az érintett ingatlanpiaci szereplők. A vonatkozó RTS tervezete szerint ide tartoznak például az energiahatékony épületekbe történő befektetések ösztönzése vagy a fosszilis tüzelőanyagok kitermelésére, tárolására vagy szállítására szolgáló épületekbe történő beruházások tilalma. A pénzügyi termékek esetében a fenntarthatósági kockázatok hozamokra gyakorolt hatását is közzé kell tenni. Ha az ingatlanalapokat fenntartható jelzővel hirdetik, vagy a pénzügyi termék célja a fenntartható befektetés, akkor a honlapon további bővített tájékoztatást kell adni a környezeti jellemzőkről, és rendszeres jelentést kell készíteni a megjelölt célkitűzés teljesüléséről is. Első körben tehát az ingatlanok dokumentációinak összegyűjtésére van szükség, hiszen jelenleg ez az, ami a tapasztalataink szerint nagyon hiányosan történik meg, különösen a meglévő ingatlanok esetében. Az adatgyűjtési problémák a hazai ingatlan állomány esetén kiemelten fennállnak, hiszen egy-egy tranzakció esetén az épületek alapdokumentumai sem kerülnek átadásra, a műszaki due diligence illetve az elkészülő értékbecslések nem minden esetben terjednek ki az épület környezeti fenntarthatósági jellemzőinek felmérésére. Az energiahatékonysági lehetőségek vizsgálata a kötelező energetikai tanúsítvány elkészítésére szorítkozik, energetikai audit, részletes felmérés a legritkább esetben születik.
- Fenntarthatóság az ingatlan ágazatban
Az ingatlanokkal kapcsolatos gazdasági tevékenység fenntartható-e a Taxonómiai Rendelet értelmében, már jogszabályok határozzák meg az éghajlatváltozás mérséklése és az éghajlatváltozáshoz való alkalmazkodás két környezetvédelmi célkitűzéséhez. Ha egy beruházás az EU Taxonómia szerint fenntarthatónak minősített gazdasági tevékenységet finanszíroz, ez a beruházás később fenntarthatónak minősíthető. Ebből a célból az ingatlanszektort négy gazdasági tevékenységi területre bontották (a következőkben a klímaváltozás mérséklése fő cél figyelembevételével):
- Új épületek építése: primerenergia-igény legalább 10 százalékkal az közel nulla kibocsátási küszöb alatt.
- Meglévő épületek felújítása: 30 százalékos energiamegtakarítás vagy az EU Építési Irányelvének megfelelő.
- Egyedi intézkedések: beruházások az épületek szigetelésébe, szélturbinák, fotovoltaikus rendszerek, elektromos járművek töltőállomásai stb. telepítésébe.
- Felvásárlás és tulajdonjog: a megvásárolt épület alacsony energiaigényű (az ország legenergiahatékonyabb top 15% épületei között van az ingatlan primerenergia fogyasztása).
A magyarországi ingatlanállománynak várhatóan csak nagyon csekély része sorolható majd ebbe a „kiemelkedően zöld” kategóriába, még az új fejlesztések között is.
- Az ingatlanpiacra gyakorolt hatások
A szabályozás már most is jelentős hatással van az ingatlanok piaci árára, ez a hatás várhatóan erősödni fog. Bár nincs közvetlen kötelezettség a fenntartható működésre, várható, hogy a Taxonómiai Rendelet alapján a fenntartható kategóriába sorolt ingatlanok, beruházások nagyobb keresletet generálnak a piaci szereplők körében, és kedvezőbb finanszírozási feltételekkel is rendelkezhetnek, az egyenlőre alacsony arányuk miatt is. A szabályozás fenntarthatósági kritériumai ezért valószínűleg egyre inkább értékteremtő tényezőkké válnak. Az ESG megfelelőség miatt meghozott intézkedések beépülnek az eszköz- és ingatlangazdálkodásba, például a környezeti hatások csökkentését és nyomon követését célzó intézkedések, az épület energetikai tanúsítása, energiahatékonysági intézkedések nyomon követése, zöld bérleti konstrukciók és egyéb bérlői intézkedések révén. A fenntarthatósági tényezők folyamatos nyomon követése és kezelése így fontossá és ármeghatározóvá válik. Üzleti szempontból ezeket a szempontokat már be kell vonni a felülvizsgálati, monitoring folyamatba. A portfóliótulajdonosoknak érdemes felmérniük ingatlanaik állapotát, mennyire felelnek meg a már lefektetett konkrét kritériumrendszernek, és ha szükséges, tervezzenek beruházásokat a következő években.
Hasznos lehet egy jól átgondolt támogatási stratégia is. Magyarországon jelenleg az energiahatékonysági társasági adó kedvezmény és az EKR kötelezettségek alapján elinduló kötelezetti támogatások illetve EU forrásokhoz kapcsolódó pályázatok tölthetik be ezt az energiahatékonysági beruházásokat ösztönző szerepet. Az építőiparban, ingatlanpiacon hazánkban is megjelenik az ingatlan értéknövekedésében a fenntarthatósági kritériumok teljesülése, és azok folyamatos nyomonkövetése is. Nyugat-Európai példa, hogy az épületek energiahatékonyságának előmozdítását célzó „Az épületek azonnali cselekvési programját” a német kormány 11,5 milliárd euróra emelte, így csaknem megduplázta korábbi támogatások volumenét.
III. További kilátások
Amellett, hogy a bevezetett kötelezettségek már az ingatlan tranzakciók szintjén is komoly változásokat generálnak, hiszen fontossá válik, hogy egy valódi műszaki, energetikai átvilágítás történjen az épületek kapcsán, aközeljövőben elfogadásra kerül a Taxonómiai Rendelet keretében a másik négy környezetvédelmi célkitűzés jogszabályi környezete is (a víz és a tengeri erőforrások fenntartható használata és védelme, a körforgásos gazdaságra való átállás, a környezetszennyezés megelőzése és csökkentése, valamint a biológiai sokféleség és az ökoszisztémák védelme és helyreállítása). Ez kiterjeszti az ingatlanokhoz kapcsolódó pénzügyi termékek fenntarthatóként való azonosításának lehetőségét. Ez azonban a fenntarthatósági adatok gyűjtési és közzétételi kötelezettségének kiterjesztésével is jár. A taxonómiai rendelet alapján létrehozott „Fenntartható Pénzügyi Platform” jelenleg további javaslatokat dolgoz ki a Taxonómia kiterjesztésére. A „fenntarthatóság” fogalmának tág értelmezése miatt a vállalati tevékenységek különböző területeire terjed majd ki, például akár az adózásra is.
A magyarországi bankok októberben beadták a gap elemzésüket és kérdőív alapú önértékelésüket a Magyar Nemzeti Banknak arról, hogy hol tartanak saját tevékenységük fenntarthatóságának biztosításában, és milyen távol állnak az MNB zöld ajánlásaiban megfogalmazott céloktól.
A KPMG 2021.szept.30-i összefoglalójában a bankok fenntarthatósággal kapcsolatos szerteágazó feladatait vette számba, amely több ponton is érinti az ingatlanokat. Egyrészt a bankoknak figyelmet kell szentelniük a saját ingatlan állományukra, valamint a refinanszírozásba bevont eszközök fenntarthatóságára, ami például azt is jelenti, hogy a hitelek mellé felkínált fedezetek értékelése is megtörténik, hogy azok is fenntarthatónak minősülnek-e. Egy projekthitel felvételéhez fedezetként bevont, de rossz energiahatékonyságú ingatlan értékesítése például gondot okozhat a banknak, illetve ugyanígy felmerülnek az adathiányos ingatlanok problémái.
Kovács Emese – pénzügyi szakközgazdász
MN6 Energiaügynökség, ügyvezető
Források:
https://blog.kpmg.hu/2021/09/uj-feladatok-elott-a-bankok/
kép: https://www.ivsc.org/esg-and-real-estate-valuation/
[:]
